本期嘉宾:卢迎春女士

　　项目单位:海南嘉德旅游房地产投资咨询有限公司

　　嘉宾档案:海南嘉德董事副总经理，复旦大学研究生、美国CHA高级职业经理人，房地产资深策划，酒店、共管公寓投资、经营与管理资深人士。

　　成功策划和销售：一品水苑共管公寓度假村、泽丰花园、绅蓝都市、中南•森海湾、三亚大卫传奇等项目。撰写《共管公寓经营管理模式》《共管公寓经营管理操作手册》等手册。

　　嘉宾照片：

　　新浪记者：卢总您好！首先感谢您在百忙中抽空接受我们的专访！我们知道，贵司自成立以来先后成功接管了海口一品水苑共管公寓渡假村、海口绅蓝都市共管商务公寓、海口绅蓝•泽丰共管型公寓社区、三亚大卫传奇海景共管度假公寓和中南•森海湾等项目，特别是绅蓝都市共管商务公寓的成功运作，已经商旅报等多家媒体作为新闻点进行采访，是否能跟我们谈谈贵司的发展方向与管理模式？

　　卢迎春女士：首先感谢新浪海南房产提供这样一个彼此交流的平台和机会。嘉德伟业是全国一流的休闲房产投资与经营的专业研究、运营机构和管理技术输出机构，其发展目标是成为国内休闲地产服务领域第一品牌。公司参与中国房地产“投融资、战略顾问、资源整合、全程企划行销代理、经营管理”的系统专业服务，经过12年的励精图治，已建立了以房地产投融资、全程企划行销代理和经营管理为核心的房地产系统服务链，形成了房地产投融资、专业顾问咨询和全程企划行销代理、酒店、豪华共享式会所、共管商务公寓、共管公寓度假村经营管理、商业招商经营管理四位一体的企业格局，并以这一格局不断丰富国内房地产产业链的内涵，也取得了显著的经营管理业绩。

　　新浪记者：绅蓝•都市家园共管商务公寓作为以完善的智能化配置和全自助服务设施为业主精心打造的共管商务公寓推出之后，得到了市场的广泛关注。共管公寓这种模式在欧美一些发达国家已经发展的比较规范和成熟，但在中国，很多人对于它的经营与模式还是比较陌生的，能否跟我们谈谈共管公寓这样的一种特别的经营模式与理念？以及它不同于传统酒店、也不同于时权酒店、产权酒店以及酒店式公寓、公寓式酒店等的操作模式？

　　卢迎春女士：共管公寓是休闲度假地产的一种物业表现形式，是一个休闲度假和房地产相结合的产物，它以房地产开发为实现载体，以度假式居住为主要特征，它与旅游紧密相结合，以度假的要求开发物业，注重建筑与环境景观化，注重度假功能，强调服务的整体配套，是一个以度假休闲兼具投资功能的一个新型的物业形态。它提供了一个集投资、建设、销售和管理经营的综合性休闲不动产投资经营的崭新解决方案。

　　共管物业的开发经营管理模式简而言之就是共同管理、共同分担风险、共同获利的投资+管理+收益的经营模式。它与传统酒店、产权酒店、时权酒店等的根本区别之一在于其缩减成本的运作方式。具体的区别建议新浪海南房产以后开一个专题来讨论。

　　新浪记者：嘉德伟业是一家集房地产开发、投资、专业咨询、策划行销、房产经营管理等的集团企业，在全国各地有多个房地产开发项目，能简单介绍一下吗？能简单介绍一下集团的发展历史吗？

　　卢迎春女士：嘉德伟业业务广及全国，总部设在上海，北方总部设在天津，以海口为商业模型、人才、样板和接待基地，下属有10余家分公司、控股公司和参股公司，分设在香港、无锡、天津、温州、郑州、海口、三亚、常熟、苏州、沈阳、西安、重庆、深圳等城市。公司自成立以来，营业额达150多亿元，曾操作过50余个楼盘的营销策划或代理，项目涵盖别墅、公寓、酒店、商铺、办公楼等多种房地产物业形态。

　　新浪记者：今年宏观调控政策频频出台，您认为体现在楼市的销售上是否有波动期？面对这种调整，你们有什么应对措施？

　　卢迎春女士：自2004年起,为抑制房地产业过热和投机需求，中央实施了"管严土地,看紧信贷"、买卖住房征税、抑制短期炒买卖商品房和提高按揭比例，同时加强存量土地管理打击囤积土地行为稳定供给等为主的宏观调控措施，这一定程度上缓解了房地产投资的过快增长,从2005年第三季度以来的"国房景气指数"继续下滑也显示,市场态势仍持续走低,总体房市未出现转暖迹象。从房地产行业周期发展的角度判断,2005年应是行业从"繁荣"转向"衰退"的转折时期。回溯历史，以房地产投资额增速指标作为判断依据,我们基本可以认为房地产行业符合五涨两落的周期规律。1991至1995年景气,而1996年和1997年不景气,1998到2004年维持了长达7年的景气期,2005年房市已从波峰降落,2006年维持不景气的状态。受大势所趋，体现在楼市上的销售也出现了较大的波动。此次的调控其实也可以看作是一次房地产企业优胜劣汰和洗牌的过程，我公司作为专业的房地产投资经纪公司，经过这些年的发展，已经树立了较好的市场形象，在业内也有了一定的知名度，面对这种调整，我公司主要采取以下几种措施：一是走专业化分工的道路，强化专业，重点进军休闲地产和商业地产的研究、投资顾问、企划行销和经营管理;二是有选择性的寻求与大公司、品牌公司和特色项目的资源整合和合作;三是重渠道、重服务、重品牌、重口碑。

　　新浪记者：卢总早在多年前就进入了房地产行业，成功运做了多个房地产项目，您认为房地产营销获得成功的关键是什么呢？

　　卢迎春女士：诚信是关键，市场研究是基础，产品规划是根本，营销企划是环节，售后管理与服务是支撑。

　　新浪记者：一个企业的发展，您觉得社会效益与经济效益，哪一个更重要？

　　卢迎春女士：社会效益与经济效益同等重要，一个企业发展的根本目标是社会效益和经济效益实现总和，但这要分两个层面来看，一方面，一个企业在发展初期，往往都是以追逐经济效益为主，这跟马斯洛的层次需求理论是一个道理，首先要满足一个人的基本需求也就是物质利益才能追求更高层次的需求，比如安全、归宿、友谊、自尊、自我实现等等，这无可厚非。另一方面，企业发展到一定阶段，企业创造的经济效益在某种意义上就是为社会创造财富，社会责任将是企业发展的一个重要着眼点。

　　新浪记者：新浪网作为中国三大门户网站的首位，新浪房产也已经进驻了海南，您认为网络媒体在对房地产品牌的推广中都起到了哪些作用？您是否也看好新浪海南房产的发展前景？

　　卢迎春女士：我个人是新浪网的忠实读者。网络宣传成本的经济、覆盖面广、长效的特点将使网络媒体在房产营销推广中起到举足轻重的作用，我公司也一直致力于网络的建设，并建立了自己的网站和客户关系管理系统。但目前海南的网络宣传还处在一个初级阶段，仅仅是停留在个案单打独斗的广告层面，而网络的规模、集合优势并没有真正发挥出来，我想凭借新浪网强大的品牌效益和资源平台，新浪海南房产进驻海南市场将有着广阔的发展空间，我公司今后也将寻求与新浪海南房产在广度和深度上的合作。

　　新浪记者：由海口旅游控股集团和海口会展中心承办的2007春季中国海南房地产博览会将于明年4月13至15日在海口会展中心举行。新浪网海南房产也将做为全程的支持机构，请问您做为著名的投资咨询公司，对明年新的承办机构举行的房博会有什么建议和希望？

　　卢迎春女士：以前的海南房展会我公司也参加过几次，总体来说对于项目的市场形象树立有较好的效果，明年海南房地产博览会的举办我想提几点浅见：

　　一、在会展的策划上要有突破和创新，比如规划设计上，会展期间主题活动的举办上；

　　二、要塑造海南房地产博览会的会展品牌，真正走出海岛，真正为岛内外购房者提供一个集中选房购房的交易平台；

　　三、将海南旅游和房产有机结合，与全国房地产营销机构、旅行商进行合作，要将客户的组织与博览会的举办有机的衔接在一起；

　　四、新浪海南房产作为全程的支持机构，应借助其资源和优势对海南房产博览会进行强势宣传，扩大会展在全国乃至世界的知名度。